Familienheim steuerfrei erben oder schenken

Steuerfrei bleibt das Familienheim in drei Fällen, die das Gesetz getrennt regelt. Ein Ehegatte oder Lebenspartner kann es dem anderen zu Lebzeiten schenken (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG). Der überlebende Ehegatte oder Lebenspartner kann es erben (Nr. 4b). Kinder können es erben, steuerfrei bis zu einer Wohnfläche von 200 m² (Nr. 4c). Bei beiden Erbfällen muss der Verstorbene selbst darin gewohnt haben, der Erbe muss es unverzüglich selbst bewohnen und zehn Jahre lang selbst nutzen. Der persönliche Freibetrag bleibt daneben voll erhalten.

Schenkung an Ehegatten oder Lebenspartner

steuerfrei, ohne Behaltensfrist

Erbe durch Ehegatten oder Lebenspartner

steuerfrei, ohne Flächengrenze

Erbe durch Kinder

steuerfrei bis 200 m² Wohnfläche

Selbstnutzung nach dem Erbfall

zehn Jahre

Rechtsgrundlage

§ 13 Abs. 1 Nr. 4a bis 4c ErbStG

Quelle: § 13 ErbStG

Mit welchem Wert das Finanzamt das Haus überhaupt ansetzt, erklärt die Seite Haus oder Wohnung erben. Über Freibeträge, Steuersätze und die Bewertung von Grundbesitz verhandelt das Bundesverfassungsgericht im Oktober 2026. Bis zu einer Entscheidung und gegebenenfalls einer Neuregelung gilt das hier beschriebene Recht; den Stand finden Sie unter Reform der Erbschaftsteuer.

Schenkung unter Ehegatten (Nr. 4a)

Schenkt ein Ehegatte dem anderen Eigentum oder Miteigentum an einem bebauten Grundstück, ist das steuerfrei, soweit darin eine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG). Das Grundstück muss im Inland, in der EU oder im EWR liegen und eine der Grundstücksarten nach § 181 Abs. 1 Nr. 1 bis 5 BewG sein: Ein- und Zweifamilienhaus, Mietwohngrundstück, Wohnungs- oder Teileigentum, Geschäftsgrundstück oder gemischt genutztes Grundstück. Befreit ist auch, wenn ein Ehegatte den anderen von Verpflichtungen aus der Anschaffung oder Herstellung des Familienheims freistellt oder Herstellungs- oder Erhaltungsaufwand dafür trägt. Für Lebenspartner gilt dasselbe.

Der Wortlaut von Nr. 4a enthält keine Behaltensfrist und keine Flächengrenze. Wer das geschenkte Familienheim später verkauft oder auszieht, verliert die Befreiung nach dem Gesetzestext also nicht. Für Kinder gibt es keine vergleichbare Befreiung bei einer Schenkung; Nr. 4c gilt nur beim Erbe.

Erbe durch Ehegatten oder Lebenspartner (Nr. 4b)

Erbt der überlebende Ehegatte oder Lebenspartner das Familienheim, ist der Erwerb steuerfrei, wenn der Verstorbene die Wohnung bis zum Erbfall selbst zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat oder aus zwingenden Gründen daran gehindert war und der Erbe sie unverzüglich zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken bestimmt (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG). Eine Flächengrenze gibt es nicht. Neben der Befreiung stehen dem Ehegatten der persönliche Freibetrag und der Versorgungsfreibetrag zu.

Erbe durch Kinder (Nr. 4c)

Kinder erben das Familienheim unter denselben Voraussetzungen steuerfrei, aber nur, soweit die Wohnfläche der Wohnung 200 m² nicht übersteigt (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG). Begünstigt sind Kinder im Sinne der Steuerklasse I Nr. 2, also auch Stiefkinder, und Kinder verstorbener Kinder. Ein Enkel kommt also nur in Betracht, wenn sein Elternteil, das Kind des Erblassers, bereits gestorben ist.

Gemeinsame Voraussetzungen beim Erbe

Für Ehegatten, Lebenspartner und Kinder gelten beim Erbe dieselben drei Bedingungen.

Der Verstorbene hat selbst darin gewohnt

Der Erblasser muss die Wohnung bis zum Erbfall selbst zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben. War er aus zwingenden Gründen daran gehindert, schadet das nicht. Ob ein Grund als zwingend anerkannt wird, entscheidet sich im Einzelfall.

Unverzüglich einziehen: sechs Monate sind keine gesetzliche Frist

Der Erbe muss die Wohnung „unverzüglich“ zur Selbstnutzung bestimmen. Eine Frist in Monaten steht nicht im Gesetz. Der Bundesfinanzhof versteht unverzüglich als „ohne schuldhaftes Zögern“ und hält regelmäßig einen Zeitraum von sechs Monaten für angemessen (Entscheidungen vom 28.05.2019, II R 37/16, und vom 16.03.2022, II R 6/21). Das ist ein Richtwert der Rechtsprechung, keine gesetzliche Frist. Zieht der Erbe später ein, muss er darlegen und glaubhaft machen, warum es länger gedauert hat.

Zehn Jahre selbst nutzen

Die Befreiung fällt mit Wirkung für die Vergangenheit weg, wenn der Erbe das Familienheim innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb nicht mehr selbst zu Wohnzwecken nutzt, es sei denn, er ist aus zwingenden Gründen daran gehindert (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c, jeweils Satz 5 ErbStG). Verkauft oder vermietet der Erbe die Wohnung vor Ablauf der zehn Jahre oder zieht er aus, wird der Erwerb so besteuert, als hätte es die Befreiung nie gegeben. Bei der Schenkung unter Ehegatten nach Nr. 4a gibt es diese Frist nicht.

Mehr als 200 m²: anteilige Befreiung für Kinder

Bei Kindern ist das Familienheim nur befreit, „soweit“ die Wohnfläche 200 m² nicht übersteigt. Eine größere Wohnung verliert die Befreiung also nicht ganz, sie wird begrenzt. Unser Rechner teilt den Wert nach der Wohnfläche auf: Befreit ist der Anteil von 200 m² an der gesamten Wohnfläche, der Rest ist steuerpflichtig. Die genaue Aufteilung prüft das Finanzamt im Einzelfall.

Weitergabe und Teilung des Nachlasses

Die Befreiung gilt nicht, soweit der Erbe das Familienheim aufgrund einer Verfügung des Erblassers an einen Dritten weitergeben muss. Dasselbe gilt, soweit ein Erbe es bei der Teilung des Nachlasses auf einen Miterben überträgt (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c, jeweils Sätze 2 bis 4 ErbStG). Auch wie sich die Teilung bei dem Miterben auswirkt, der das Haus übernimmt und selbst bewohnt, regelt die Vorschrift. Erben mehrere gemeinsam und soll einer das Haus übernehmen, gehören die Folgen vor der Teilung in eine Steuerberatung; diese Seite ersetzt sie nicht.

Darlehen zum Familienheim sind nicht abziehbar

Für Erwerbe, bei denen die Steuer nach dem 31. Dezember 2024 entsteht, gilt § 10 Abs. 6a ErbStG: Schulden sind nicht abziehbar, soweit die Vermögensgegenstände, mit denen sie wirtschaftlich zusammenhängen, steuerbefreit sind. Ein Darlehen, das mit dem steuerfreien Familienheim zusammenhängt, mindert die Steuer deshalb nicht. Ist das Familienheim nur anteilig befreit, wie bei einem Kind mit mehr als 200 m² Wohnfläche, ist das Darlehen nur mit dem Anteil abziehbar, der auf den steuerpflichtigen Teil entfällt. Allgemeine Schulden ohne Bezug zu einem bestimmten Gegenstand werden anteilig auf das gesamte Vermögen verteilt; der Teil, der auf das befreite Familienheim entfällt, ist ebenfalls nicht abziehbar. Mehr dazu auf der Seite Nachlassverbindlichkeiten.

Quellen

1. § 13 ErbStG, Steuerbefreiungen, gesetze-im-internet.de
2. § 10 ErbStG, steuerpflichtiger Erwerb und Schulden
3. § 15 ErbStG, Steuerklassen
4. § 16 ErbStG, Freibeträge
5. § 17 ErbStG, Versorgungsfreibetrag
6. § 37 ErbStG, Anwendung
7. § 181 BewG, Grundstücksarten
8. Bundesfinanzhof, Entscheidung vom 28.05.2019, II R 37/16
9. Bundesfinanzhof, Entscheidung vom 16.03.2022, II R 6/21
10. Bundesverfassungsgericht, Pressemitteilung Nr. 48/2026