Haus oder Wohnung erben: Wie das Finanzamt bewertet und was an Steuer anfällt

Erben Sie ein Haus oder eine Wohnung, setzt das Finanzamt den Grundbesitzwert an, den es gesondert feststellt. Maßstab ist der gemeine Wert, ermittelt je nach Immobilie im Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren. Von diesem Wert gehen Befreiungen ab: Ein Familienheim, das Ehegatte, Lebenspartner oder Kind nach dem Erbfall selbst bewohnen, kann ganz oder teilweise steuerfrei sein. Eine zu Wohnzwecken vermietete Immobilie wird nur mit 90 Prozent angesetzt. Danach werden abziehbare Schulden, bei einer Erbschaft die Erbfallkostenpauschale von 15.000 € und Ihr persönlicher Freibetrag abgezogen. Auf den Rest fällt Steuer nach dem Satz Ihrer Steuerklasse an.

Wertmaßstab

gemeiner Wert, § 177 BewG

Ermittlung

gesondert festgestellter Grundbesitzwert, § 151 BewG

Zu Wohnzwecken vermietet

Ansatz mit 90 Prozent, § 13d ErbStG

Familienheim

steuerfrei unter Voraussetzungen, § 13 ErbStG

Stundung bei Wohnimmobilien

bis zu zehn Jahre, § 28 Abs. 3 ErbStG

Quelle: § 12 ErbStG, § 177 BewG, § 13d ErbStG

Welcher Wert für die Erbschaftsteuer zählt

Grundbesitz geht nach § 12 Abs. 3 ErbStG mit dem Wert in die Erbschaft- und Schenkungsteuer ein, der nach § 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BewG gesondert festgestellt wird. Gesondert heißt: Der Grundbesitzwert wird in einem eigenen Schritt ermittelt, bevor die Steuer berechnet wird. Maßgeblich ist der Wert am Stichtag, bei einer Erbschaft also am Todestag, bei einer Schenkung am Tag ihrer Ausführung.

Maßstab ist der gemeine Wert (§ 177 Abs. 1 in Verbindung mit § 9 BewG). Das Gesetz ermittelt ihn in festgelegten Verfahren mit Daten der örtlichen Gutachterausschüsse, etwa Bodenrichtwerten, Liegenschaftszinssätzen und Sachwertfaktoren (§ 177 Abs. 2 und 3 BewG). Besonderheiten und Belastungen des einzelnen Grundstücks bleiben dabei grundsätzlich außer Betracht (§ 177 Abs. 4 BewG). Liegt der festgestellte Wert deshalb über dem, was die Immobilie einbringen würde, bleibt der Nachweis eines niedrigeren Werts.

Welches Verfahren für welche Immobilie gilt

Welches Verfahren das Finanzamt anwendet, hängt von der Grundstücksart nach § 181 BewG ab. § 182 BewG ordnet jeder Art ein Verfahren zu:

Quelle: § 182 BewG, § 181 BewG

Vergleichswertverfahren

Für Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser ist das Vergleichswertverfahren die Regel. Angesetzt werden Vergleichspreise oder an ihrer Stelle Vergleichsfaktoren. Beziehen sich die Faktoren nur auf das Gebäude, kommt der Bodenwert nach § 179 BewG gesondert hinzu (§ 183 Abs. 2 BewG).

Ertragswertverfahren

Mietwohngrundstücke bewertet das Gesetz über ihren Ertrag (§§ 184 bis 188 BewG). Von der vereinbarten Jahresmiete ohne umgelegte Betriebskosten gehen pauschale Bewirtschaftungskosten ab. Für Stichtage 2026 sind das 367 € Verwaltungskosten je Wohnung, 14,4 € Instandhaltung je Quadratmeter Wohnfläche und 2 Prozent des Rohertrags als Mietausfallwagnis; die Werte ändern sich jährlich. Vom Reinertrag wird die Verzinsung des Bodenwerts abgezogen. Liefert der Gutachterausschuss keinen Liegenschaftszinssatz, gelten für Mietwohngrundstücke 3,5 Prozent (§ 188 Abs. 2 BewG). Der verbleibende Gebäudereinertrag wird mit einem Vervielfältiger aus Anlage 21 BewG multipliziert, der vom Zinssatz und von der Restnutzungsdauer abhängt. Gebäudeertragswert und Bodenwert ergeben den Ertragswert; anzusetzen ist mindestens der Bodenwert (§ 184 BewG).

Jeden dieser Schritte zeigt der Ertragswertrechner. Für das Mehrfamilienhaus im Rechenbeispiel weiter unten ergibt er einen Ertragswert von 617.141,87 €.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren gilt für Häuser und Wohnungen ohne Vergleichswert, für Geschäfts- und gemischt genutzte Grundstücke ohne übliche Miete und für sonstige bebaute Grundstücke. Es geht von den Kosten aus, das Gebäude herzustellen: Regelherstellungskosten je Quadratmeter Brutto-Grundfläche, angepasst über einen Baupreisindex und einen Regionalfaktor und gemindert nach dem Alter des Gebäudes. Gebäudesachwert und Bodenwert ergeben den vorläufigen Sachwert, der mit einer Wertzahl multipliziert wird: vorrangig dem Sachwertfaktor des Gutachterausschusses, sonst einem Wert aus Anlage 25 BewG (§§ 189 bis 191 BewG). Der Rechner bildet dieses Verfahren nicht nach; tragen Sie dort den festgestellten Wert ein.

Einen niedrigeren Wert nachweisen

Ist der tatsächliche Wert niedriger als das, was die Verfahren ergeben, können Sie das nachweisen. Dann wird der niedrigere gemeine Wert angesetzt (§ 198 Abs. 1 BewG). Das Gesetz nennt zwei Nachweise:

• Ein Gutachten, in der Regel des Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen, der von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle bestellt oder zertifiziert ist (§ 198 Abs. 2 BewG).
• Einen Kaufpreis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag erzielt wurde, sofern sich die maßgeblichen Verhältnisse nicht geändert haben (§ 198 Abs. 3 BewG).

Ob sich ein Gutachten lohnt, hängt davon ab, wie weit festgestellter Wert und erzielbarer Preis auseinanderliegen und was das Gutachten kostet. Diese Abwägung gehört in eine Steuerberatung; diese Seite ersetzt sie nicht.

Befreiungen für Familienheim und vermietete Wohnungen

Familienheim

Erben Ehegatte, Lebenspartner oder Kind eine Wohnung, die der Verstorbene bis zum Erbfall selbst bewohnt hat, und bewohnen sie sie unverzüglich selbst, ist der Erwerb steuerfrei (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG). Für Ehegatten und Lebenspartner gibt es keine Flächengrenze, für Kinder gilt die Befreiung nur, soweit die Wohnfläche 200 m² nicht übersteigt. Wer innerhalb von zehn Jahren auszieht, verliert die Befreiung rückwirkend, außer aus zwingenden Gründen. Unter lebenden Ehegatten ist auch die Schenkung steuerfrei (Nr. 4a). Alles Weitere unter Familienheim steuerfrei erben oder schenken.

Zu Wohnzwecken vermietete Immobilien

Bebaute Grundstücke oder Grundstücksteile, die zu Wohnzwecken vermietet sind, werden mit 90 Prozent ihres Werts angesetzt; 10 Prozent bleiben steuerfrei (§ 13d Abs. 1 ErbStG). Das gilt bei Erbschaft und Schenkung. Der Abschlag entfällt, soweit Sie das Grundstück aufgrund einer Verfügung des Erblassers oder Schenkers an einen Dritten weitergeben müssen oder es bei der Teilung des Nachlasses auf einen Miterben übertragen (§ 13d Abs. 2 ErbStG). Gehört das Grundstück zu begünstigtem Betriebsvermögen, gilt § 13d nicht (§ 13d Abs. 3 ErbStG).

Schulden zur Immobilie: was seit 2025 abziehbar ist

Für Erwerbe, bei denen die Steuer nach dem 31. Dezember 2024 entsteht, gilt § 10 Abs. 6a ErbStG: Schulden sind nicht abziehbar, soweit die Vermögensgegenstände, mit denen sie wirtschaftlich zusammenhängen, steuerbefreit sind. Für Immobilien heißt das:

• Ein Darlehen für eine zu Wohnzwecken vermietete Immobilie zählt nur zu 90 Prozent, so wie die Immobilie selbst.
• Ein Darlehen für ein steuerfreies Familienheim ist gar nicht abziehbar, bei nur teilweiser Befreiung (Kind, mehr als 200 m² Wohnfläche) nur mit dem steuerpflichtigen Anteil.
• Schulden ohne Zusammenhang mit einem bestimmten Gegenstand werden anteilig auf alle Vermögensgegenstände verteilt. Der Teil, der auf befreites Vermögen entfällt, ist nicht abziehbar. Die Erbfallkostenpauschale wird nicht gekürzt.
• Belastungen, die sich schon im Wert des Grundstücks ausgewirkt haben, dürfen nicht noch einmal abgezogen werden (§ 10 Abs. 6b ErbStG).

Wie das mit einem Darlehen für ein vermietetes Mehrfamilienhaus aussieht, zeigt die Seite Nachlassverbindlichkeiten.

So berechnen Sie die Erbschaftsteuer auf eine Immobilie

1. Grundbesitzwert ansetzen: den festgestellten Wert oder, bei einem Mietwohngrundstück, den Ertragswert.
2. Das übrige Vermögen hinzurechnen, etwa Bankguthaben und Wertpapiere.
3. Befreiungen abziehen: Familienheim ganz oder anteilig, bei vermieteten Wohnimmobilien 10 Prozent.
4. Abziehbare Schulden und bei einer Erbschaft die Erbfallkostenpauschale von 15.000 € abziehen.
5. Den persönlichen Freibetrag abziehen, bei Ehegatten und jungen Kindern auch den Versorgungsfreibetrag.
6. Das Ergebnis auf volle 100 € abrunden und den Steuersatz nach § 19 ErbStG anwenden.

Stundung, wenn die Steuer nur durch einen Verkauf zu zahlen wäre

Gehört zum Erwerb Grundbesitz, der zu Wohnzwecken genutzt wird, stundet das Finanzamt die darauf entfallende Steuer auf Antrag bis zu zehn Jahre, soweit Sie die Steuer nur durch einen Verkauf dieses Grundbesitzes aufbringen könnten (§ 28 Abs. 3 ErbStG). Der Wortlaut verlangt Nutzung zu Wohnzwecken, nicht Selbstnutzung. Bei einem Erwerb von Todes wegen werden keine Zinsen erhoben; bei einer Schenkung fallen Zinsen nach §§ 234 und 238 der Abgabenordnung an. Die Stundung endet, soweit der Grundbesitz auf Dritte übergeht oder dauerhaft keinen Wohnzwecken mehr dienen soll. Mehr dazu auf der Seite Stundung.

Anzeige beim Finanzamt: Grundbesitz hebt die Ausnahme auf

Einen Erwerb müssen Sie dem Finanzamt binnen drei Monaten, nachdem Sie davon erfahren haben, schriftlich anzeigen (§ 30 Abs. 1 ErbStG). Beruht er auf einer Verfügung von Todes wegen, die ein deutsches Gericht, ein Notar oder ein Konsul eröffnet hat, und ist das Verhältnis zum Erblasser unzweifelhaft, entfällt die Anzeige sonst. Diese Ausnahme gilt nicht, wenn Grundbesitz zum Erwerb gehört (§ 30 Abs. 3 ErbStG). Wer eine Immobilie erbt, muss den Erwerb also auch dann anzeigen, wenn ein eröffnetes Testament vorliegt. Eine Steuererklärung folgt erst auf Aufforderung des Finanzamts. Mehr unter Anzeige und Steuererklärung.

Quellen

1. § 12 ErbStG, Bewertung, gesetze-im-internet.de
2. § 13 ErbStG, Steuerbefreiungen
3. § 13d ErbStG, zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke
4. § 10 ErbStG, steuerpflichtiger Erwerb und Schulden
5. § 28 ErbStG, Stundung
6. § 30 ErbStG, Anzeige des Erwerbs
7. § 37 ErbStG, Anwendung
8. § 151 BewG, gesonderte Feststellung
9. § 177 BewG, gemeiner Wert
10. § 179 BewG, unbebaute Grundstücke
11. § 181 BewG, Grundstücksarten
12. § 182 BewG, Bewertungsverfahren
13. § 183 BewG, Vergleichswertverfahren
14. §§ 184 bis 188 BewG, Ertragswertverfahren
15. §§ 189 bis 191 BewG, Sachwertverfahren
16. § 198 BewG, Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts
17. BMF-Schreiben vom 14.01.2026 zu den Bewirtschaftungskosten
18. Bundesverfassungsgericht, Pressemitteilung Nr. 48/2026